Pasos a dar antes de comprar una vivienda

Casi uno de cada cinco navarros -23%- tiene pensado comprar o alquilar una vivienda en los próximos años, según señala una encuesta encargada por la Asociación de Consumidores de Navarra Irache. De ellos, un 48% pretende comprar su primera casa, un 17% comprar una segunda vivienda y un 11% pretende comprar un inmueble como inversión. Un 23% tiene la idea de alquilar una vivienda para vivir.

Irache ha editado una guía con cuestiones que pueden ser importantes a la hora de emprender la compra de una vivienda:

• Valorar la vivienda en función de las necesidades. No es lo mismo comprar una casa para vivir en ella una familia de cinco miembros, que para una pareja o una persona sola. Además de las características de la propia vivienda, como su antigüedad, calidad de materiales, espacio (metros cuadrados construidos y metros cuadrados útiles), distribución o prestaciones que ofrece, habrá que estudiar las ventajas y desventajas de su ubicación (cercanía a centros escolares, de trabajo, servicios y comercios cercanos, parques…). En cualquier caso, dado el importe de estas operaciones, siempre conviene analizar el mercado, estudiar detenidamente la oferta y no dejarse llevar por las prisas que en muchas ocasiones muestran los vendedores por cerrar la transacción.
• No se decida sin visitar la vivienda. No es recomendable decidirse por ninguna vivienda si antes no ha podido visitarla, por muy atractiva que sea la oferta. Tenga en cuenta que las afirmaciones de un vendedor pueden ser interesadas o, cuando menos, subjetivas. Es necesario que usted pueda comprobar toda la información in situ. Además, debe tomarse el tiempo que usted necesite y solventar todas las dudas que tenga. En compras de esta importancia no es admisible que nos metan prisa o no nos den el tiempo que necesitemos para comprobar cualquier cuestión. Haga tantas visitas como necesite. Suele ser conveniente que le acompañe algún profesional del sector de su confianza (arquitecto, aparejador, albañil…) que le ayude a detectar posibles problemas.
• Plasmar fecha de entrega y penalización por retraso. En el contrato de compraventa deben constar todos los datos fundamentales de la operación (descripción detallada y características de la vivienda, datos del comprador y del vendedor, precio y forma de pago…). No puede faltar la fecha de entrega. Es especialmente importante en las viviendas aún sin concluir. De esta forma, ante un posible retraso, el consumidor podrá, en su caso, reclamar una compensación. De hecho, lo más conveniente es que el contrato determine una penalización concreta por cada día de retraso sobre la fecha de entrega pactada.
• Observar todos los detalles. Las visitas a la vivienda deben realizarse con tranquilidad y, a poder ser, con buena iluminación. Hace falta tiempo para comprobar todos los elementos: ventilación en baños y cocina, estado de azulejos, luces, remates, conocer los tabiques y muros de carga ante hipotéticas reformas… Cualquier elemento en mal estado puede suponer una rebaja de precio. Si el vendedor, en lugar de efectuar una rebaja, se ofrece a reparar los defectos, es muy importante que conste por escrito. Si se van a dejar muebles, es importante que también se detalle por escrito un inventario con todo el mobiliario que se incluye. Es básico fijarse en el estado de puertas y ventanas, ya que un aislamiento deficiente puede suponer un mayor coste energético.
• Comprobar el estado de las instalaciones. Es importante informarse y comprobar el estado de las instalaciones de fontanería, electricidad o climatización. Si están en mal estado o son muy antiguas puede que en unos años haya que cambiarlas íntegramente, lo que puede suponer un importante gasto.
• Fijarse también en el edificio. Además de la propia vivienda, es importante estudiar el estado del edificio en el que se encuentra. Si ha sido reformado recientemente, con cuántos ascensores cuenta, aspecto de la fachada, accesibilidad o presencia de barreras a la movilidad, cuarto de bicicletas, trasteros… Nunca está de más hablar con algún vecino por si le puede advertir sobre algún problema o aclarar cualquier cuestión, especialmente en cuanto a posibles vecinos conflictivos o locales ruidosos. Se puede pedir la ITE (Inspección Técnica de Edificios) o el IEE (Informe de Evaluación del Edificio), que permiten conocer las características del edificio en materia de seguridad, accesibilidad, salubridad y eficiencia energética.
• Comparar préstamos en diferentes bancos. Es muy recomendable acudir a diferentes bancos, negociar y así poder optar por la entidad más ventajosa. Conviene empezar a hacerlo con cierta antelación. Es importante valorar detenidamente el interés, si es variable o fijo y cualquier otra comisión que se aplique. También es aconsejable fijarse en los productos o seguros vinculados (seguro de hogar, de vida sobre el préstamo…) y calibrar el coste que suponen frente a la bonificación ofrecida. Otro punto importante es entender la importancia y las consecuencias de incluir avalistas en el préstamo.
• Asegurarse de que se cuenta con financiación antes de comprar. Antes de cerrar un acuerdo de compra es imprescindible asegurarse de que económicamente se puede afrontar, especialmente si se va a firmar antes un contrato de arras. Hay que conocer si se cuenta con el respaldo financiero de una entidad bancaria que pueda conceder un préstamo hipotecario para la operación, y si se dispone del capital necesario que no cubre el préstamo. Si la hipoteca cubre hasta el 80% del valor de la casa (debe ser primera vivienda habitual), los menores de 36 años y las familias con menores a cargo pueden solicitar al Instituto de Crédito Oficial que les avale la cantidad restante. Tenga en cuenta que, si firma un contrato de reserva o de arras y posteriormente no puede llevar a cabo la compra, se aplicarán las consecuencias previstas en el contrato, lo que puede suponer la pérdida del dinero adelantado o incluso penalizaciones adicionales.
• Asegurarse del estado de deudas de la vivienda. Pida la cédula de habitabilidad para asegurarse de que cumple los requisitos legales para vivir en ella, así como el certificado energético. En el caso de vivienda de segunda mano, es importante acudir al Registro de la Propiedad para certificar que no recae ninguna hipoteca, deuda, embargo o situación litigiosa sobre el inmueble. También conviene pedir una certificación del presidente de la comunidad de propietarios que acredite que la vivienda está al corriente de todos los pagos y preguntar por la cuota ordinaria, posibles derramas aprobadas o futuras obras importantes. Es recomendable solicitar al vendedor el recibo de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• Contar con los impuestos. No basta con tener en cuenta solo el precio de venta de la vivienda, ya que los impuestos y gastos de la operación también suponen un coste adicional, que en caso de vivienda nueva puede rondar el 12% del precio, aunque varía según la operación. Normalmente hay que abonar gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría. Si es vivienda nueva, también se abonará el IVA y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Si es de segunda mano, se pagará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.